انهيار العقارات في مصر.. أزمة مستمرة وحلول مجمدة (مدفوع بالبيانات)
ما لا يقل عن 551 حالة وفاة في أكثر من 800 حادث في 7 سنوات
الإسكندرية تسجل ربع حوادث انهيار العقارات
حداد سعيد حداد: 50 عامًا هو عمر المباني في جميع أنحاء العالم
تكاليف التجديد عادة ما تكون ضعفين إلى أربعة أضعاف تكاليف البناء الجديد
رأفت شميس: قلة الصيانة السبب الأول.. والعلاقة بين المؤجر والمستأجر أحد الأسباب
صندوق قروض الصيانة.. واتحاد المحتلين.. والتفتيش الدوري أدوات خاملة
«انهار منزلنا وخسرنا كل شيء، ومنذ ذلك الحين ونحن في الشوارع». ويروي إبراهيم سلمان، رب الأسرة الخمسيني، انهيار منزله في منطقة الدقي بمحافظة الجيزة نهاية العام الماضي. يناير الماضي.
وأمضت الأسرة نحو شهر في الشوارع حتى انتقلت الزوجة وولديها إلى شقة مستأجرة مقابل 600 جنيه مصري شهريا، بينما استقر إبراهيم الذي يعاني من إعاقة في القدم في زاوية (مسجد) بنفس المنطقة. بسبب صعوبة صعود ونزول الدرج.
بحثت الأسرة لفترة طويلة عن شقة أخرى، على الأكثر في الطابق الأرضي أو الأول، لكن زيادة أسعار الإيجارات وقفت في الطريق: «الحد الأدنى للمتطلبات هو 6000 جنيه، وبكثير من الحظ وجدنا هذه الشقة». “، يقول إبراهيم.
عائلة إبراهيم هي واحدة من آلاف العائلات التي تضررت بشكل متكرر من انهيارات العقارات في السنوات الأخيرة.
وفي ظل غياب إحصاءات رسمية معلنة، يوثق التحقيق انهيار أكثر من 800 عقار على مدى سبع سنوات (2017-2023)، أسفرت عن 551 حالة وفاة و1088 إصابة، بحسب أرشيف الصحف المحلية.
وسجل عام 2017 أعلى عدد من الحوادث بنحو 149 حادثا، في حين كان عام 2022 الأقل في عدد الحوادث بنحو 96 حادثا.
وشهدت الإسكندرية واحدا من كل أربعة انهيارات عقارية خلال نفس الفترة.
وكان منزل صابرين عبد الحليم واحدًا من ثلاثة عقارات انهارت جزئيًا في وقت واحد، في منطقة كفر عشري بمحافظة الإسكندرية منذ عامين.
“سمعنا صوت صدع قوي، ثم وجدنا شقوقاً كبيرة في الجدران. تقول صابرين: “تركنا كل شيء وركضنا إلى الشارع”.
قبل الانهيار، انهار جداران في اثنين من العقارات الثلاثة في نفس الوقت. بسبب أعمال البناء في المنطقة.
تتذكر صابرين: “كانت هيئة السكة الحديد تقوم ببناء مبنى إداري تحت منازلنا وكانت الحفر تهتز وكنا نصرخ على العمال. قالوا لنا ألا نقلق حتى تنهار منازلنا”.
وحتى في الإسكندرية، لا تنسى هند فراج اللحظات الأخيرة الصعبة التي قضتها هي وأسرتها في شقتهم بالعقار المتهالك بمنطقة كوم الشقافة بكرموز بالإسكندرية، مطلع فبراير/شباط 2021.
وقامت أسرة هند وجيرانهم بمغادرة العقار الذي كان على وشك الانهيار إلى مدرسة بنفس المنطقة لعدة أيام حتى أبلغهم محافظ الإسكندرية بتوجيه رئيس الجمهورية بتوفير وحدات سكنية بديلة ببشاير الوادي. مشروع الخير.
على وشك النزول
وتعاني مدينة الإسكندرية من آلاف العقارات المهددة بالانهيار أو التي صدرت أوامر هدم بحقها، بحسب ما قال النائب محمود عصام، نائب الإسكندرية، بحسب تقديرات رسمية من المحافظ.
ويحذر الباحث العمراني أحمد ظاظا من ارتفاع معدل انهيار العقارات في مصر، مضيفا: “لكن هذا الأمر يظل تقديريا حيث لا يوجد إحصاء رسمي لعدد الحوادث أو المباني المعرضة لخطر الانهيار”.
ويتجاوز عدد العقارات المعرضة لخطر الانهيار 97 ألف عقار، في حين أن ما يقرب من 430 ألف عقار من إجمالي أكثر من 13 مليون مبنى سكني بحاجة إلى “ترميم كبير”، بحسب “التعداد التشغيلي” الذي أجراه الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء لعام 2017.
وبحسب الأمم المتحدة، وبما أن المبنى بحاجة إلى “ترميم كبير”، فإنه يعاني من عيوب هيكلية خطيرة، مثل سقوط بعض ألواح السقف أو البلاط، أو الشقوق أو الثقوب في الجدران الخارجية، أو السلالم المفقودة، وغيرها.
وتصدرت الشرقية قائمة المحافظات الأكثر تعرضا للعقارات المعرضة للانهيار بأكثر من 11 ألف عقار، تليها المنيا بأكثر من 10 آلاف، وسوهاج بنحو 7 آلاف عقار.
وقال المتحدث الرسمي لوزارة التنمية المحلية د. ولم يرد خالد قاسم على طلب كاتب التحقيق الحصول على آخر الإحصائيات الرسمية للعقارات المعرضة لخطر الانهيار أو الأحداث التي تعاملت معها الوحدات المحلية حتى تاريخ النشر.
قلة الصيانة هي السبب الرئيسي
دكتور. واعتبر رأفت شميس، رئيس الجهاز الفني للإشراف على البناء، أن قلة الصيانة هي السبب الرئيسي لانهيار العقارات، خاصة القديمة منها التي يزيد عمرها عن 40 أو 50 عاماً والتي تتسبب في معظم الحوادث.
96% من الحوادث وقعت في المباني القديمة و1% في المباني الحديثة و3% أثناء أعمال البناء.
كما حذر شميس من أن العلاقة بين المالك والمستأجر في الإيجارات القديمة يمكن أن تكون أحد أسباب انهيار العقارات.
ويوضح: «إما أن صاحب العقار مهتم بالصيانة ولكن ليس لديه الموارد الكافية لتنفيذها لأنها مكلفة للغاية، أو أنه غير مهتم ومن مصلحته أن ينهار العقار بدلاً من 50%». 60 دولارًا في الشهر، تذهب إليه الملكية، مما قد يدر عليه ملايين الجنيهات”.
وفقًا لتعداد الأعمال لعام 2017، تعيش حوالي واحدة من كل عشر عائلات في شقق مستأجرة، وحوالي نصفها في نظام الإيجار القديم.
ويشير أيضًا إلى أن التدخلات الفنية غير السليمة أثناء الصيانة أو التغييرات الهيكلية تشكل جزءًا كبيرًا من المشكلة؛ وبعد فترة معينة تعمل الأعمدة الخرسانية مع الجدران بنظام، وهنا لا يتصور البعض أن إزالة جدار دون الاقتراب من الأعمدة يمكن أن تؤدي إلى انهيار عقار بأكمله.
وكانت الصيانة غير السليمة أحد أسباب انهيار منزل إبراهيم سلمان، قائلاً: “بعد زلزال عام 1992 صدرت أوامر بهدم المنزل، إلا أن أصحاب المنزل كانوا يقومون بتجديده وتدميره بين الحين والآخر”.
وأضاف: “في المرة الماضية انكسر السلم وقام المقاول بإصلاحه دون اتخاذ أي إجراءات سلامة جديدة لدعمه وبعد أيام قليلة انهار المنزل”.
عمر 50 سنة
وفقا للدكتور. وقال حداد سعيد حداد، رئيس معهد أبحاث الهياكل الخرسانية، إن عمر المباني في جميع أنحاء العالم يصل إلى 50 عاماً، مضيفاً: “من الممكن أن يصل إلى 150 عاماً إذا تم إجراء الصيانة الدورية اللازمة”.
البناء على أرض غير مناسبة أو رفع المنحدرات بشكل عشوائي دون مراعاة القدرة على استيعاب الأحمال الزائدة هما سببان رئيسيان لانهيار العقارات الحديثة التي درسها معهد المركز الوطني لبحوث الإسكان والبناء.
“في بعض الأحيان تجد مبنى من طابقين يرتفع بشكل غير منتظم إلى أربعة طوابق ثم إلى ستة أو أكثر. ويوضح حداد أن الأحمال المتزايدة على الأعمدة أو الأساسات تتسبب في انهيار العقار.
وفي الفترة من 2017 إلى 2023، تم إصدار رخصة بناء لنحو ثلاث مخالفات. “البناء بدون ترخيص” يشكل 4 مخالفات من أصل 5
وفتحت الحكومة باب التصالح على بعض مخالفات البناء، وهو ما دلت عليه عدة عمليات تفتيش منها: عدم وجود أي تهديد لسلامة المبنى أو شاغليه.
مياه الأمطار هي عامل ثانوي
يمكن أن تكون الأمطار الغزيرة عاملاً بسيطًا في انهيار المباني، خاصة تلك المصنوعة من الطوب أو الطين، وغيرها من المباني التي لا تتوفر عليها أي اشتراطات فنية، بما في ذلك استخدام الدهانات المناسبة وعزل الأسطح وتنفيذها على منحدر يكون في مبنى به أنبوب صرف صحي يتدفق إليه، بحسب د. حداد.
وأوضح: “في بعض المباني يقع السقف مباشرة على الخرسانة، دون أي عازل، ومع هطول الأمطار المتتالية يمكن أن تؤدي المياه إلى صدأ الحديد في الأسقف والأعمدة”.
وتابع: “كما أنه أثناء الفيضانات، وهي نادرة جدًا في المدن المصرية، يمكن أن تدخل المياه إلى الأرض وتؤثر على أدائها”، مشيرًا إلى أنه على الرغم من وجود ضوابط بناء خاصة بالزلازل والرياح، إلا أنها لا علاقة لها بالأمطار. “مصر ليست دولة ممطرة.”
وقعت ثلاثة من كل خمسة انهيارات في الممتلكات خلال فصلي الخريف والشتاء، وكانت الأمطار والفيضانات هي السبب المبلغ عنه في 44 حادثة.
وفي إحدى هذه الحوادث، انهار 500 منزل ريفي في أسوان منتصف نوفمبر 2021، منها 106 منازل بشكل كامل و394 بشكل جزئي. لقد تم بناؤها في قنوات الفيضانات المصنوعة من الطوب اللبن وذات أسقف من ورق.
وقبل عام أودت الفيضانات بحياة 15 شخصا بعد انهيار الأكواخ التي كانوا يعيشون فيها عند مصب الفيضان في منطقة الزرايب على مشارف القاهرة.
لكن رئيس التفتيش الفني لأعمال البناء لا يرى أن الانهيار العقاري في مصر أصبح ظاهرة؛ ويمكن تفسير ذلك من خلال نسبة الحوادث مقارنة بإجمالي مخزون العقارات الذي يصل إلى 30-40 مليوناً. لكن هذا لا يعني عدم الاهتمام بالحياة والممتلكات.
حبر على ورق
وأشار شميس إلى أن قانون البناء الذي صدر عام 2008 تضمن حلولا لمعالجة أسباب انهيار العقارات، بما في ذلك عدم اهتمام المالك بالصيانة، كما نص على إنشاء اتحاد للمستأجرين يتولى الإدارة والصيانة بدلا من ذلك. لكن مالك هذه النقابة لم يفعل ذلك.
كما أكد على أهمية المناقشات التي تجري حالياً حول العلاقة بين المالك والمستأجر، قائلاً: «لا بد من وجود عدالة بين قيمة العقار وقيمة الإيجار بما يتيح لأصحاب العقارات الحصول على عائد على إنفاقهم». “.
وأشار إلى أن قانون البناء ينص أيضًا على تشكيل لجنة أو أكثر في كل وحدة محلية لدراسة حالة الأراضي المطورة وتحديد الإجراءات اللازمة سواء الترميم الجزئي أو الكلي أو الهدم، إلا أن هذه المادة لا ترى ذلك. إما قبل؛ ولم يتم تشكيل اللجان اللازمة واللجان الموجودة حاليا تتحرك استجابة للتظلمات أو تعمل بشكل رسمي.
ويرى مدير معهد الخرسانة أن كثرة المباني مقارنة بعدد محدود من المختصين هو السبب في عدم تشكيل هذه اللجان وعدم وجود حصر شامل لعدد العقارات المعرضة لخطر الانهيار.
وقال حداد إن المركز الوطني لبحوث الإسكان والبناء طرح مشروعاً وطنياً لتقييم حالة المباني باستخدام قائمة مرجعية تحتوي على بيانات محددة مطلوبة للتقييم بالدرجات، مما يدل على الجهد المبذول واختصار الوقت المطلوب.
وأوضح أن هذا التقييم مفيد في تحديد المباني التي تحتاج إلى تدخل عاجل والتي تتطلب التدخل في وقت لاحق، على سبيل المثال بعد أربع أو خمس سنوات، إلا أن هذا المشروع الوطني لم يكتمل بعد.
العيش على مسؤوليتك الخاصة
وأشار مدير معهد الخرسانة إلى المشكلة في عدم تنفيذ قرارات الإزالة. تطلب الولاية من السكان إخلاء المبنى لإزالته، وإذا رفضوا، تطلب منهم وكالة التنفيذ كتابة تعهد بأنهم يظلون تحت مسؤوليتهم الشخصية.
وتابع: يختار البعض القيام بذلك إما لأنه ليس لديهم بديل أو لأنهم يرون المنزل سليما ولا يعتقدون أنه معرض لخطر الانهيار.
وأضاف: في بعض الحالات يضطر المالك إلى دفع أكثر أو أقل من مليون جنيه، في حين أن الإيجار الشهري الذي يتقاضاه لا يتجاوز، على سبيل المثال، 200 جنيه مصري. يرفض القيام بأعمال التجديد أو الصيانة اللازمة.
وقدر حداد أن تكلفة الترميم ستكون بشكل عام ضعفين إلى أربعة أضعاف تكلفة المبنى الجديد.
صندوق صيانة المباني
ونظراً لهذه التكاليف، تقدم النائب محمود عصام عن الإسكندرية بمشروع قانون لتعديل قانون البناء. تفعيل صندوق القروض لصيانة المباني المعرضة لخطر الانهيار.
وينص قانون البناء على إنشاء صندوق يقدم قروضاً بدون فوائد لأعمال الصيانة والتجديد على المباني السكنية وتوفير السكن البديل للمنازل التي على وشك الانهيار.
وقال النائب السكندري إن البرلمان سيناقش مشروع القانون في بداية الدورة الحالية.
ويرى عصام أن عدم تفعيل الصندوق له عدة أسباب، أهمها الجوانب الاقتصادية. ولذلك يقترح مشروع القانون حذف عبارة “بدون فوائد” من وصف القروض.
بالإضافة إلى ذلك، يضاف إلى الصندوق مصدران إضافيان للتمويل: خصم نسبة من عوائد التعويضات من المباني المخالفة للأنظمة، ورسوم تراخيص المباني الجديدة.
وقال عصام إن مشروع القانون يمنح كليات الهندسة الحق في اتخاذ القرار المناسب للبناء، إما من خلال الهدم وفي هذه الحالة توفير السكن البديل في الإسكان الشعبي أو من خلال إعادة التطوير.
وبعد انهيار منزلهما، شعر إبراهيم وصابرين بالحاجة الملحة إلى توفير سكن بديل.
قدمت عائلة صابرين وجيرانها طلبات ومناشدات إلى مجلس الوزراء وصندوق الأحياء العشوائية للتنمية العمرانية للحصول على سكن بديل.
“جاءنا الرد بالموافقة على تخصيص شقة في بشائر الخير بدفع هيئة السكة الحديد، لكنهم رفضوا وقالوا نحن نحتل الأرض.. كيف نكون ونحن هناك منذ سنوات؟ عمري 50 سنة، ورثتها عن جدي وندفع ثمن الماء والإنارة والهاتف”، تقول صابرين.
رفضت عائلة صابرين عرض الإقامة “المؤقت” في مدرسة قريبة بعد انهيار منزلهم، واختارت الانتقال إلى شقة وفق مخطط إيجار جديد في نفس المنطقة مقابل 3000 جنيه مصري شهريًا. وحصلت الأسرة على 3000 جنيه مصري مقابل استئجار وحدة بديلة لمدة ثلاثة أشهر “حتى يتم حل المشكلة مع هيئة السكك الحديدية، وحتى الآن لم يتم حلها”.
وينتظر إبراهيم أيضًا قرارًا حكوميًا بتوفير سكن بديل مناسب للم شمل الأسرة.
