التضخم وأسعار الفائدة يدفعان لموجة جديدة من ارتفاع أسعار العقارات رغم تباطؤ المبيعات
• طارق شكري: ارتفاع آخر في أسعار العقارات لكنه ليس في مصلحة المطورين • محمد سامي: أزمة السيولة وأسعار الفائدة تهدد بتوقف دوران رأس المال وتباطؤ الاستثمارات • أحمد عبد الله: ارتفاع أسعار العقارات قد يصل إلى 40% بسبب التضخم • رفقي كامل: الزيادة المتوقعة في تكاليف المشروع لن تقل عن 7%.
ويتوقع سوق العقارات ارتفاعا متجددا في الأسعار، مدفوعا بارتفاع أسعار الوقود وما نتج عنه من زيادات في العديد من المنتجات المرتبطة بصناعة البناء والتشييد، فيما يتوقع في الوقت نفسه أن تظل أسعار الفائدة المصرفية عند مستوياتها المرتفعة.
ورفعت الحكومة أسعار الوقود بنسبة 17.4% للمرة الثالثة هذا العام لتضييق الفجوة بين أسعار بيع المنتجات البترولية وارتفاع تكاليف إنتاجها واستيرادها. وجاءت هذه الإجراءات لتقليص جزء من هذه الفجوة وتصحيح أسعار المنتجات البترولية التالية، بحسب بيان لوزارة البترول مطلع الأسبوع الجاري.
قال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، إن الوقود، وخاصة الديزل، عنصر أساسي في تكلفة مواد البناء والمواد الأولية، وبالتالي فإن ارتفاع الأسعار سيؤدي حتما إلى تعديل الأسعار في العام المقبل. قطاعي البناء والعقارات.
وأضاف شكر أن أسعار الوقود لها تأثير مباشر على القطاع العقاري باعتباره عنصرا أساسيا في عملية إنتاج المواد الأولية ومواد البناء.
وبحسب شكري، فإنه «من الصعب تحديد الارتفاع المتوقع في أسعار العقارات، والذي سيختلف من مطور لآخر، لكن بالطبع سيكون هناك ارتفاع في الأسعار، وهو ما ليس في مصلحة شركات التطوير العقاري». ونظرا لظروف السوق، قد يتعين تحمل هذه الأعباء المالية.”
وأضاف شكري أن الزيادة المتوقعة في أسعار السلع ستجبر المطور العقاري على تعديل الأسعار في ظل تكاليف التنفيذ الجديدة.
وقال أحمد عبد الله، نائب الرئيس التنفيذي لشركة ريدكون العقارية، إن العقارات، مثل العديد من المنتجات الأخرى، تأخذ عوامل عديدة في تسعيرها وأحد هذه العوامل هو سعر الوقود، سواء كان مباشرًا، كوقود لمعدات البناء وغيرها. والشاحنات المستخدمة في أعمال البناء، أو بشكل غير مباشر، إذ تؤثر على إنتاج مواد البناء، وخاصة الحديد والأسمنت، التي يعتمد إنتاجها على الوقود، أو من خلال ارتفاع تكلفة نقل مواد البناء.
ويرى عبد الله أن التأثير الأكبر لن يكون بشكل مباشر أو غير مباشر على تكاليف العقارات، بل إن تأثير ارتفاع أسعار الوقود سيشكل ضغطا على أسعار السلع والمنتجات والخدمات بشكل عام، الأمر الذي سيدفع معدلات التضخم للارتفاع بعد أن ارتفعت وإذا استقرت وتتجه نحو الانخفاض، فإنها سترتفع مرة أخرى، وهو ما يخشى أن يكون له تأثير على الاقتصاد بشكل عام وأسعار الفائدة بشكل خاص.
وتابع: “الجميع توقع بداية تراجع أسعار الفائدة من البنك المركزي المصري، خاصة بعد تحديد أسعار الفائدة لثلاثة اجتماعات متتالية، وهو ما أصبح الآن في الاعتبار، خاصة عندما يبدأ معدل التضخم في الارتفاع”. ويعود ذلك مرة أخرى إلى ارتفاع أسعار السلع والخدمات، مما له تأثير مباشر على ارتفاع أسعار الوقود. هذا هو الوضع السائد. ومن المرجح بشكل خاص أن معدلات التضخم أظهرت ارتفاعا طفيفا الشهر الماضي، لتصل إلى 26.4% على أساس سنوي، مقارنة بـ 26.2% في أغسطس.
يعد سعر الفائدة أحد المؤثرات الرئيسية على ارتفاع أسعار العقارات بسبب زيادة تكاليف التمويل. وبحسب عبد الله، فإن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض يمثل التحدي الأكبر في قطاع العقارات المصري.
وأضاف أنه مع الأخذ في الاعتبار الزيادة الطبيعية في أسعار العقارات، والتي تحدث عادة بشكل تلقائي ودوري في حدود 15-20% سنويا، يمكن القول إن قرار زيادة أسعار الوقود سيؤدي بطبيعة الحال إلى زيادة أسعار البناء. من المرجح أن تكون التكاليف، خاصة بالنسبة للمشاريع القائمة والمستمرة والتي أسعارها ثابتة بالفعل، محدودة إلى حد ما ولهذا السبب لا نتوقع أن ترتفع أسعار العقارات أكثر من الزيادة الطبيعية إذا استمرت أسعار الفائدة على القروض في الارتفاع ومعها إذا كانت فوائد القروض ارتفاع الأسعار سيؤثر بلا شك على أسعار العقارات التي قد تصل زيادتها إلى 40%. ولذلك فإن الحكومة أمام مهمة كبرى تتمثل في تجنب ارتفاع تكاليف التمويل وخفض معدلات التضخم من خلال التحكم في الأسعار في الأسواق دون اللجوء إلى زيادة أسعار الفائدة.
ويشكل الوقود بشكل عام تأثيراً أساسياً على جميع جوانب الحياة، حيث يمثل 10-20% من متوسط الإنفاق الشهري للأفراد والأسر. ولذلك فإن ارتفاع أسعار الوقود له تأثير كبير على تكلفة نقل الأشخاص والبضائع، حيث تؤدي أسعار الوقود إلى زيادة تكلفة جميع السلع والخدمات بشكل عام. يعد ارتفاع أسعار الطاقة أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع أسعار الوقود. كما أن جميع الأسعار في الأسواق هي أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع معدلات التضخم.
وقال محمد سامي سعد، رئيس الجمعية المصرية لمقاولي البناء، إن تأثير ارتفاع أسعار الوقود يختلف من شركة إلى أخرى حسب كمية الديزل التي تستخدمها. وأشار سعد إلى أن المشكلة التي تواجه قطاع البناء والمقاولات هي تأثير أسعار الوقود الصناعية على مواد البناء والمواد الأولية مثل الحديد والأسمنت وغيرها من المنتجات المرتبطة بصناعة البناء والتشييد.
«الزيادات المتتالية في أسعار الوقود لها تأثير أكبر من قيمة الزيادة نفسها، وذلك لأن صناعة المقاولات مبنية على التوقعات والتوقعات والزيادة المفاجئة بالتالي تزيد العبء المالي على المقاولين»، بحسب تصريحات سعد.
وأضاف أن المشكلة الأكبر التي يواجهها المقاولون هي صعوبة المطالبة بفرق الأسعار والتعويضات من وكالات التعهيد التابعة للقطاع الخاص، حيث لا يوجد قانون يطبق فروق الأسعار لصالح المقاول.
ويرى سعد أن تأثير ارتفاع الأسعار سينعكس بطبيعة الحال على انخفاض الطلب وأن هناك خطر الركود التضخمي كما يحدث في سوق العقارات. واتجهت شركات التطوير العقاري إلى البيع بأنظمة سداد طويلة وعروض سداد فورية لتحفيز المبيعات والسوق.
وتابع: يضاف إلى ذلك أزمة السيولة وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية، وهي من أخطر العوامل التي تؤدي إلى توقف دوران رؤوس الأموال وتباطؤ عام في الاستثمارات.
وقال رفقي كامل، رئيس تطوير الأعمال بشركة سامكريت مصر، إن الزيادة المتوقعة في تكاليف المشروع لن تقل عن 7% بسبب زيادة تكاليف البناء التي تعتمد بشكل كبير على الوقود.
وأوضح رفيقي أن المقاول سيقوم بتحصيل هذه الزيادة من خلال لجنة مراجعة الأسعار بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع.
وأضاف أن هذه الزيادات في الأسعار من قبل المقاول عادة لا يمكن تحصيلها من قبل وكالات التعهيد، مما يؤدي إلى أعباء وخسائر مالية لشركات المقاولات.
