ثلاث قواعد تسمح لنا بإيجاد حل نهائي للمشكلة… والمنطق يقودنا إلى خصائص النظام المطلوب

قراءة شاملة دون تجزئة تشرح كيفية التعامل مع التداخل بين مصالح الملاك والمستأجرين

ولم تكتف المحكمة بهدم أسس التثبيت الإيجاري، بل عالجت أيضاً أزمة السكن وارتفاع الأسعار

إذا كنت لا تنتمي إلى أحد المعسكرين المتعارضين في قضية الإيجار القديم؛ الملاك والمستأجرون، على الأغلب سوف تصابون بالحيرة عندما تسمعون مداخلات ممثلي المالك والمستأجر في البرامج التلفزيونية ومنشوراتهم على مواقع التواصل الاجتماعي، لأن كل طرف يحاول نشر لغة معينة من الحكم الأخير للمحكمة الدستورية العليا بأن تحديد القيمة الإيجارية غير دستوري، مما يطرح تساؤلاً هل كان الحكم لصالح المالك بنسبة 100% أم أنه راعى أيضاً حقوق المستأجرين؟

ويجتهد البعض في “نتف” الصيغ المجزأة مع الإضافات، وخلط التحليل بالرأي وخلطها بجوانب أخرى خططتها “الدستورية” في أحكام سابقة، مما يؤدي في النهاية إلى إثقال الحكم بشيء لا يتضمن تعليمات محددة للمحكمة. الحكومة ومجلس النواب للتحرك في هذه القضية. ونرى ذلك في الدعوات المبكرة لـ “تحرير علاقة الإيجار”، أو “طرد المستأجرين”، أو “الاكتفاء بالزيادات البسيطة في الإيجارات الحالية”.

إلا أن القراءة المتأنية للحكم تظهر أن المحكمة اتبعت منهجاً متوازناً ودقيقاً في ضوء النصوص الدستورية تجنباً لتفسير الحكم تعسفياً أو الانحراف في تطبيقه لصالح طرف معين، قصداً أو بسبب. سوء فهم للموضوع مما يؤدي إلى إخراج الحكم من سياقه الدستوري والتشريعي والتاريخي الذي لا يمكن الالتفاف عليه فيه.

ولعل حالة التشرذم والاختزال هذه كانت أحد دوافع رئيس مجلس النواب المستشار حنفي الجبالي إلى تشكيل لجنة مشتركة لفحص الحكم و”إجراء تحليل شامل لحيثياته لتمكين المجلس”. من ناحية، يتعلق الأمر بفهم وتقييم كافة الجوانب المتعلقة بعقد الإيجار القديم وإيجاد البدائل والحلول المناسبة. “الأساتذة والخبراء وكذلك جمع الإحصائيات والبيانات” لضمان خلق رؤية متكاملة، والتحليل القانوني والنهج الاجتماعي مجتمعين”.

وعلى أي قواعد نبني الحل للمستقبل؟

ولا يمكن التوصل إلى حل نهائي لهذه المشكلة دون البناء على ثلاث قواعد أساسية: الأولى تشير إلى المبادئ الدستورية التي تحكم وتنظم قانون الملكية والإسكان، والتي أضاءها الحكم وفسرها بعناية، والثانية تشير إلى واقع الرصد والتحليل من وجهة نظر اقتصادية واجتماعية، والتي تنبثق من البيانات والإحصائيات المتوفرة لدى الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء ووزارة الإسكان والبلديات وغيرها من الجهات التي لديها الموارد البحثية الكافية.

قد يظن البعض أن القاعدتين السابقتين تكفيان للبدء بهما، لكن هناك قاعدة ثالثة مهمة وهي القدرات العملية للحكومة من حيث أدوات الإدارة والكفاءات والخبرات في التقييم والتحليل والإشراف.

إذا كانت الدولة تريد حقاً تنظيم هذا القانون بشكل نهائي، فيجب إرساء هذه القاعدة بتماسك وصلابة، مما يسمح بتوسيع منظور الحل ليشمل عقود الإيجار بجميع أقسامها… القديمة والجديدة والسكنية والسكنية. الأشخاص التجاريين والطبيعيين والاعتباريين، لإحداث تغيير نوعي في السوق العقاري يوازن بين نجاح الاستثمار وكرامة السكن، فضلا عن تحقيق الأرباح وملاءمة السعر.

وهذا هو التوازن على وجه التحديد الذي يتطلبه الحكم عند إصلاح النظام القديم المنهك.

طريقتان لتحليل القضية من منظور دستوري

ويقدم الحكم الدستوري، برئاسة المستشار بولس فهمي، التوجيه للحكومة والبرلمان في التعامل مع العلاقة بين حق الملكية الخاصة والعدالة الاجتماعية. وتستمر الحجج في التأكيد على أهمية كليهما وخطر الوصول إلى التنافس القائم منذ عقود بين الملاك والمستأجرين.

ويكرر الحكم مسألة الملكية الخاصة ويؤكد دورها في “الحفاظ على الأمن الاجتماعي وضمان حمايته لكل فرد – مواطناً كان أو أجنبياً – ولا يجوز المساس به إلا في الحالات الاستثنائية وفي الحدود المنصوص عليها فيه. “التنظيم، إذ أنه يرجع إلى التزام صاحبها الذي كرس الوقت والعرق والمال والعمل الجاد لتطويرها وإحاطتها بما يراه ضروريا للحفاظ عليها والتعامل مع ثمارها ومنتجاتها وملحقاتها.

ولفت الانتباه إلى أهمية العدالة الاجتماعية من الناحية الدستورية؛ ويسلط الحكم الضوء على ضرورة “وحدة الجماعة في بنيتها، وتداخل مصالحها بدلا من تصادمها، وإمكانية التوفيق والاختلاط بينها عندما تتنافس مع بعضها البعض، وتواصل وتشبيك أعضائها مع شخص واحد”. “لكي يساند بعضهم بعضًا، لئلا يتفرقوا أو يقتتلوا طمعًا أو تنافسًا”.

وترى المحكمة إمكانية إقامة توازن بين المبدأين: “إن مفهوم العدالة الاجتماعية لا يتعارض بالضرورة مع قانون الملكية ويجب ألا يكون متناقضا من حيث المضمون، خاصة في سياق اتفاقيات الإيجار التي تكتسب شرعيتها الدستورية”. مستمدة من ميزان الحقوق التي يكفلها المشرع لأطرافها.”

ونجد أن المحكمة تعتبر “هراء” أي محاولة لفرض قيود غير مبررة على حق يضعف فاعليته، وتبرر ذلك على أساس وجود ضرورة اجتماعية أو وظيفة هذه القيود. وهذا هو تحليله النهائي لـ “. مبررات «اجتماعية واقتصادية» اعتمدت عليها الدولة منذ سنوات طويلة لتحديد القيمة الإيجارية وحرمان المالك من عائد عادل على استثماره العقاري.

الواقع تحت أعين القاضي الدستوري

وكان بإمكان المحكمة أن تكتفي بهدم أسس التثبيت الإيجاري، لكننا نعتقد أنها تفتح باباً ذهبياً أمام السلطتين التشريعية والتنفيذية للوصول إلى جوهر التوازن المنشود من خلال معالجة أزمة السكن وارتفاع الأسعار كمشاكل وطنية تحتاج إلى معالجة. سيتم معالجتها.

وتقول المحكمة بعبارات مهمة: “إن معالجة أزمة السكن والتخفيف من حدتها تتطلب أن تكون القوانين الاستثنائية المعتمدة لمكافحتها شاملة وقت تنفيذها، إلا أنه يجب دائمًا اعتبارها تشريعات مؤقتة بطبيعتها مهما طال أمدها”. “فهو مستمر، وأنه لا يمثل حلاً دائماً ونهائياً للمشاكل”. بحيث لا يميل توازنه إلى اتجاه مخالف لطبيعته، إلا بقدر ما تسمح به الظروف. “وكنت أتمنى أن يكون موجوداً “.

إن القراءة المتأنية للفقرة السابقة تؤكد أهمية نقطتين في نظر المحكمة الدستورية العليا: الأولى ذات طابع عام وهي ضرورة إعادة النظر في التشريعات الاستثنائية والمؤقتة التي نشأت في ظروف معينة لتحقيق الهدف. مصلحة المجتمع، والثانية تتعلق على وجه التحديد بمسألة الإيجار، أي العكس.

ويدعم الحكم هذه القراءة بفقرة أخرى مهمة: “إن تحديد الإيجار لهذه المباني يجب أن يكون مدعوماً دائماً بضوابط موضوعية تسعى إلى تحقيق التوازن بين طرفي الإيجار دون فرض قيمة إيجارية تتسم بالمبالغة والمبالغة، ومن ثم يستغل حاجة المستأجر للاستقرار مع عائلته في قضاء حاجة تقتضيها الكرامة الإنسانية، أو يهدر عائد استثمار الأموال التي تنفق على قيمة الأرض والمباني المبنية عليها. ومن خلال الحفاظ على أجورهم ثابتة، ينخفض هذا العائد بحيث لا يعود موجودا. بل سيكون هناك انسجام بين الأمرين”.

أي أن المحكمة لم تكتف بالقول إن “الاعتداءات على الملكية الخاصة تنتهك الشريعة الإسلامية”، ولم تكتف بإلقاء الضوء على أهمية “الوظيفة الاجتماعية للدستور”، بل ألقت مسؤولية تحقيق التوازن على عاتق المجلس التشريعي الذي يتذكره المرء ” فالسياسة التشريعية الرشيدة يجب أن تقوم على عناصر متجانسة، عندما يتعلق الأمر بعناصر متنافرة تؤدي إلى عدم الارتباط بين النصوص وأهدافها، بحيث لا تؤدي إلى تحقيق الغرض المقصود منها واحد والارتباط المنطقي بينهما، وأن «السلطة التقديرية تقتضي المقارنة بين البدائل المتنوعة وإعطاء الأولوية لبعضها البعض لتحقيق المصالح المشروعة».

الأمل في نظام جديد وعادل…بدون مسكنات

وسيتم تحقيق التنفيذ التشريعي الأمين لكل ذلك من خلال نظام إيجاري جديد على مستوى الجمهورية، يتسم بالتوازن والقبول الاجتماعي، ويتضمن آلية واضحة وعادلة لتقييم القيم الإيجارية، بما في ذلك المراجعة الدورية لهذه القيم الإيجارية. ولا يفرض على المالك نوع معين من العقد يمنعه من التصرف في ممتلكاته ويحمي ذوي الدخل المحدود والمستأجرين. فهو يحمي الفقراء من ارتفاع الأسعار وعمليات الإخلاء المفاجئة، ويمكّن البلديات والسلطة القضائية من حل النزاعات ودياً وباستمرار بحيث لا تزيد الأعباء على المالكين والمستأجرين.

وإذا توافرت الإرادة والعزيمة، فإن مصر، بتراثها التشريعي الغني وكفاءاتها ودراسة التجارب الأجنبية، تستطيع أن تبني هذا النظام الشامل القائم على الضمان الاجتماعي لترك الماضي خلفك بدلاً من إلقاء كرة النار على الأجيال القادمة.