تباطؤ المبيعات يدفع مطورين عقاريين لإطالة مدد سداد أقساط الوحدات السكنية

سمير: الشركات لجأت إلى الحلول التسويقية لإغراء المشترين بتقديم التسهيلات رغم ارتفاع الأسعار

الكحكي: محاولات لتوفير السيولة مع عزوف البنوك عن تمويل المشاريع العقارية قيد الإنشاء

قامت عدد من الشركات العقارية في مصر بتمديد فترات السداد لشراء الوحدات السكنية لفترات تصل إلى 12 عامًا. هذه هي الخطوة الأولى من نوعها في قطاع العقارات. واعتبر الخبراء الذين التقتهم الشروق، محاولة تسويقية جديدة من قبل المطورين لمساعدة السوق على التعافي من تباطؤ المبيعات، في ظل عدم قدرة الأفراد على شراء الوحدات السكنية بعد الأزمة. ومن أجل تمويل الزيادات القياسية في الأسعار، يمكن ملاحظة انخفاض قيمة الجنيه.

أعلن المطورون العقاريون عن خطط تقسيط جديدة لشراء الوحدات السكنية على أقساط سنوية تصل إلى 12 سنة بدلاً من الحد الأقصى لمدة 8 سنوات المتعارف عليه في السوق، مع دفعة أولى تصل إلى 1.5% من قيمة الوحدة، والتي اكتسبتها شعبية واسعة على وسائل التواصل الاجتماعي – الصفحات نظرا للانخفاض.

وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذي لشركة إيليت للأعمال والاستشارات التسويقية، إن الشركات العقارية تحاول تقديم عروض تسويقية من وقت لآخر. لإنعاش وضع السوق من الركود الملحوظ إثر تراجع قدرة العملاء على شراء الوحدات السكنية، نظراً لضعف نظام التمويل العقاري والارتفاع القياسي في أسعار العقارات.

وأدى تحرير سعر صرف الجنيه في مارس الماضي والطلب الكبير على العقارات إلى التحوط من انخفاض قيمة الجنيه بنسبة 40% إلى 100% في 2024، ومن المتوقع أن تستمر في الارتفاع، بحسب الريال. الخبراء العقاريين سنة 30%.

وأضاف سمير أن العروض التي تقدمها الشركات لشروط السداد تصل إلى 10 و12 سنة توحي للمستهلكين بأنها تسهل عليهم شراء الوحدات السكنية. إلا أن ذلك يخالف الواقع، حيث أنها توفر أنظمة سداد على أقساط سنوية متداخلة بقيمة تزيد عن 700 ألف جنيه وتصل إلى 1.5 جنيه، وهي ملزمة باستثناء الأقساط الشهرية وسعر الحجز المقدم.

وأشار سمير إلى أن المطورين لجأوا إلى تخفيض قيمة سلفة الحجز وتمديد آجال سداد الأقساط لعدم وجود حلول تمويلية يمكن أن تتيح للعملاء تمويل شراء الوحدات السكنية بالأسعار الجارية، موضحا أن المطورين العقاريين أصبحوا الآن اضطر إلى القيام بدور الممول من أجل تحفيز حركة البيع مع ارتفاع أسعار العقارات وزيادة قيمة الأقساط الشهرية.

وأضاف سمير أن هذه العروض يمكن أن تسبب مخاطر مالية كبيرة على السوق العقاري في الوقت الحالي أو على المدى الطويل، حيث يجب أن يقتصر دور المطور على عمليات البناء وليس التمويل، موضحاً أن هناك مشاكل في دورة رأس مال المطور، بعد حصوله على حجوزات مسبقة من العملاء وبسبب التغيرات الاقتصادية فهو غير قادر على تنفيذ المشروع حسب الجداول الزمنية الموضوعة، مما يؤدي إلى فشله وإفلاسه.

وأشار سمير إلى أن هذه العروض تظهر أن هناك طلبا على العقارات في مصر، إلا أنها تخفي مخاطر مالية رهيبة على سوق العقارات. لأنه لا توجد مؤسسات مالية مثل البنوك وشركات التمويل العقاري لتلعب دورها الحقيقي فهي من تمتلك الأموال ومن المفترض أن تقوم بإقراضها للعملاء بفائدة رخيصة من أجل الحصول على الوحدات السكنية التي يعرضها المطورون.

قال محمد الكحكي العضو المنتدب لشركة تمويل للتمويل العقاري، إن الشركات العقارية تطرح عروض التقسيط على فترات تصل إلى 12 سنة للمحافظة على معدلات مبيعاتها بعد أن أصبح من الصعب على العملاء شراء الوحدات السكنية وسط زيادات قياسية في العقارات الأسعار وسدادها على أقساط على فترات طويلة من الزمن. كان بين 5 و 10 سنوات.

وأشار الكحكي إلى أن شركات التطوير العقاري تلعب دور الممولين العقاريين؛ توفير السيولة المالية لاستكمال مشاريعها العقارية تحت الإنشاء، نظراً لإحجام وتحفظ البنوك في إقراض شركات التمويل العقاري لإتمام عمليات التمويل لشراء الوحدات السكنية قيد الإنشاء، حتى لو كان قانون التمويل العقاري يسمح بذلك .

بلغ إجمالي حجم التمويل العقاري حوالي 20.9 مليار جنيه مصري في الفترة من يناير إلى أكتوبر 2024، بزيادة 182٪ على أساس سنوي. وقال الكحكي إنه لا يتوقع حدوث فقاعة عقارية في السوق العقاري المصري بسبب هذه العروض التي تأتي مع ارتفاع قياسي في أسعار العقارات. وأشار إلى أن ارتفاع أسعار العقارات في مصر ليس غير مبرر ولكنه نتيجة لانخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار، وهو ما يوضح أن أسعار العقارات في مصر لا تزال هي الأرخص نظرا لأنها بعملة غير الجنيه. قيمة.

وأشارت سارة بطرس، رئيس قسم تحليل القطاع العقاري والمالي في شركة سي آي كابيتال، إلى أنها لا ترى أن هذه العروض تمثل مشاكل لصناعة العقارات، فهي في رأيها عروض استثنائية لفترة زمنية محدودة ولا تعكس الاتجاه العام لشركات التطوير العقاري.

وأضاف بطرس أن الشركات تحاول تعزيز مبيعات هذه العروض، حيث من المتوقع أن ينخفض حجم مبيعاتها مقارنة بالعامين الماضيين بعد تراجع الطلب على العقارات مقارنة بالعامين السابقين، والطلب عليها كتحوط. أداة بسبب استقرار أسعار الدولار.

ويرى محمد رشيد، عضو مجلس إدارة غرفة صناعة التطوير العقاري، أن هذه العروض هي محاولة من الشركات العقارية. لتعزيز المبيعات مع بداية العام الجديد وتحقيق المستهدفات في الربع الأخير من عام 2024، خاصة في ظل التباطؤ الأخير في مبيعات العقارات المصحوب بارتفاع الأسعار.

وأضاف راشد أن عروض التقسيط على 12 عاما جلبت مخاطر في السوق العقاري حيث أنها طرحت من قبل صغار المطورين العقاريين، بينما جلبت عروض الشركات الكبيرة الأمان في السوق العقاري حيث أن هذه الشركات لديها السيولة اللازمة في حال إذا تخلف العميل عن السداد، فسوف يقوم بتعويض أي خسائر. ورفض سداد الأقساط خلال هذه الفترة، مما يشير إلى أن المطور العقاري المصري هو المطور الوحيد في العالم الذي يقوم بعملية التمويل معًا.

وأوضح راشد أنه لا يوجد أي مخاطر على السوق العقاري لأنه يقدمه مطورون عقاريون يتمتعون بخبرة كبيرة.